Прямо сейчас в Украине решается судьба запрета, который касается 7 миллионов человек. Это запрет продавать и покупать земли сельскохозяйственного назначения. А 7 миллионов человек — это владельцы земельных паев — огородов или полей в селах.
От того, какое решение примут депутаты, зависит не только право свободно распоряжаться своим имуществом, а еще и то, придёт ли в Украину больше инвестиций, получит ли бюджет больше налогов, появится ли больше рабочих мест.
Что это вообще за сельхозземля и почему о ней говорят уже несколько лет подряд?
Это земля, на которой ведут сельское хозяйство: выращивают растения, выпасают животных, выращивают корм для них. Еще есть земля для постройки домов, организации заповедников, выращивания леса… Но в этой статье мы будем говорить только о сельскохозяйственной земле, потому что именно ее нельзя продавать. А почему о ней говорят — расскажем ниже.
Но если землю запретили продавать, значит, так надо. Была же какая-то причина?
У этого запрета нет логичной причины. Формально депутаты, когда принимали соответствующий закон в 2001 году, указали, что реализуют положения статей 13 и 14 Конституции. В этих статьях написано, что земля — это собственность народа, государство ее особо охраняет. Но почему тогда оно так особо охраняет только сельскохозяйственные земли, что продлевает запрет с 2001 года уже 7 раз? А, например, лес не охраняет — его бесконтрольно рубят и вывозят на экспорт.
В законе 2001 года депутаты записали, что нужно разработать отдельную процедуру купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, но уже 2017 год, а такая процедура до сих пор не утверждена, депутаты только будут рассматривать соответствующий закон, и еще неизвестно, утвердят они его или нет. Почему ждали 16 лет? Скорее всего потому, что на этой теме легко спекулировать, легко запугать селян тем, что агрохолдинги и иностранцы отберут всю землю, испортят ее, вывезут украинский чернозем в Европу, а нам оставят пустыню посреди Полтавщины.
В СССР вся земля принадлежала государству. Селяне работали в колхозах. За это они получали земельные участки. Если человек становился в оппозицию к советской власти, землю могли забрать. В 1991 году СССР рухнул, колхозы исчезли, и в 90-х годах селяне получили возможность приватизировать эти участки. После приватизации они официально перешли в собственность селян и уже никто не мог их забрать за оппозиционные взгляды.
То есть сельскохозяйственная земля принадлежит уже не государству, а твоей бабушке. И она имеет право свободно распоряжаться своим имуществом: выращивать там огурцы или сменить назначение земли и открыть там библиотеку. Или продать. Но как раз продать ее нельзя — депутаты запретили.
А что можно делать с этой землей? И много ли земель, которые нельзя продавать?
Можно сдать в аренду, обменять на другой участок или передать тебе в наследство. 71% всех земель в Украине -сельскохозяйственные. 65% из них — это паи, земли твоих бабушки и дедушки, которые они приватизировали в 90-е годы.
Наверное, в других странах тоже есть такой запрет. Мы же идем в ЕС, неужели там по-другому?
А сейчас ты очень сильно удивишься. Знаешь, что общего у Украины, Северной Кореи, Венесуэлы, Таджикистана, Кубы и Конго? Только в этих странах запрещено продавать землю. Отличная компания для Украины - тоталитарная КНДР и нищий Таджикистан. В странах ЕС таких запретов нет, в том числе в пост социалистических Литве, Латвии или Польше.
Как отсутствие запрета продавать землю влияет на стоимость аренды? Сдавать в аренду ведь не запрещено.
Поскольку землю твоей бабушки нельзя продавать, то и сдать ее в аренду по рыночной цене она не может - нет рынка. Адекватная цена, в том числе цена аренды, может сформироваться только тогда, когда есть открытый рынок.
Поэтому первое, чего лишают нас сторонники запрета -рыночного дохода от земли, которая уже сдается в аренду. Если поле твоей бабушки арендует агрохолдинг, то при наличии рынка земли бабушка и дальше могла бы сдавать его в аренду, но получать больше денег, чем сейчас.
Уникальные черноземы сейчас сдаются в аренду в 6 разе дешевле, чем земля в Германии, в 19 раз дешевле, чем в Дании.
Как отсутствие запрета продавать землю влияет на стоимость аренды? Сдавать в аренду ведь не запрещено.
Поскольку землю твоей бабушки нельзя продавать, то и сдать ее в аренду по рыночной цене она не может - нет рынка. Адекватная цена, в том числе цена аренды, может сформироваться только тогда, когда есть открытый рынок.
Поэтому первое, чего лишают нас сторонники запрета -рыночного дохода от земли, которая уже сдается в аренду. Если поле твоей бабушки арендует агрохолдинг, то при наличии рынка земли бабушка и дальше могла бы сдавать его в аренду, но получать больше денег, чем сейчас.
Уникальные черноземы сейчас сдаются в аренду в 6 разе дешевле, чем земля в Германии, в 19 раз дешевле, чем в Дании.
И как вырастет стоимость аренды, если запрет снимут?
В 10 раз к 2024 году. Смотри: сейчас твоя бабушка получает 37 долларов в год за гектар. Средний пай в Украине равен 4 гектарам, то есть аренда 4 га стоит 148 долларов. Это 3,8 тысячи гривен в год или 320 гривен в месяц.
Если снимут запрет на продажу земли, то уже в 2018 году она может получать 112 долларов за гектар вместо 37, в 2024 — 346 долларов. Это 1384 доллара в год за средний пай в 4 га — или 36 тысяч гривен. Итого получается, что уже через несколько лет твоя бабушка может в месяц получать 3 тысячи гривен вместо нынешних 320 гривен.
А почему Украина лишается инвестиций?
Агробизнес в Украине развит хорошо, но мог бы развиваться еще лучше. Потому что пока агрокомпании арендуют землю, они не могут быть уверены в том, что после окончания срока арендодатель согласится продлить договор. А вдруг твоя бабушка не захочет? У агрокомпаний нет уверенности в будущем. А когда они владеют землей, то понимают, что ее уже никто не заберет. И будут активнее инвестировать в свое имущество. Кроме того, вырастут инвестиции из-за рубежа. По данным FAO и ЕБРР, необходимый объем ежегодных инвестииций в АПК составляет 4,2-5,2 миллиарда долларов. Ожидаемые инвестиции после открытия рынка вполне перекрывают эту потребность.
Если будут инвестиции, то будут и рабочие места. Человеческий труд постепенно вытесняет искуственный интеллект, но несмотря на то, что в будущем все больше задач будут делать роботы, будет расти спрос на рабочую силу для глубокой переработки продукции.
А почему вырастут доходы бюджета?
Логическая цепочка простая: компании, которые получили инвестиции, будут производить больше продукции, она станет более сложной, а значит, и дорогой. Эти компании будут получать больше прибыли, то есть платить больше налогов. Рост занятости тоже увеличит сумму, которую отчислили работники в бюджет. Если рынок заработает уже с 2018 года, то за шесть лет, с 2018 по 2024, бюджет получит дополнительно 1,2 миллиарда долларов, если иностранцам запретят покупать землю, и почти 2 миллиарда, если разрешат.
У Украины отличные черноземы, но урожайность так себе. Мы завоевываем мировые рынки благодаря большому количеству продукции, огромной площади страны и хорошей земле, а не благодаря технологиям. А представь, сколько всего можно было бы вырастить и продать, если бы урожайность была выше. Именно это сможет обеспечить продажа земли, потому что инвестор приносит с собой не только деньги, а и технологии, ведь он заинтересован в росте производительности труда — тогда у него будет больше прибыли.
Эти сценарии основаны на опыте Чехии, Венгрии, Польши, Словакии (они запретили продаже земли иностранцам), Эстонии, Болгарии, Литвы, Румынии (они разрешили продавать землю иностранцам).
Рост доходов и налогов — это хорошо, но ведь всю землю скупят иностранцы. Это не стоит того!
Хорошо, если тебя не убеждают расчеты аналитиков, давай использовать голую логику. Площадь украинских черноземов равна площади Британии. У какой компании, даже иностранной, хватит денег, чтобы скупить всю Британию?
Также тебе нужно знать, что сейчас топ-100 крупнейших агрокомпаний Украины обрабатывают 6,5 миллионов га земли — а всего в Украине 42,7 миллионов га сельхозземли.
Давай также вспомним опыт других стран, которые уже провели такую реформу. В Эстонии 60% земли до сих пор находится в аренде, а иностранцам продано 4,5%. По расчетам аналитиков, в Украине в продажу попадет от 2 до 10% земли, а никак не десятки миллионов гектар.
На самом деле рынок земли в Украине фактически существует, несмотря на законодательный запрет, но он калечный. Это даже не серый, а черный рынок. Цена земли на черном рынке — 700-1500 долларов за гектар. А там, где есть черный рынок, есть обман, мафия и черный нал.
А есть прогноз того, сколько земля будет стоить в Украине, если ее таки разрешат продавать?
Есть. Если в 2018 году твоя бабушка смогла бы продать гектар за 1202 доллара, то в 2024 — за 2185 долларов. Если посмотреть на опыт ЕС, в том числе постсоциалистических стран, которые тоже разрешали продажу земли, то среднегодовые темпы роста стоимости в странах, которые ограничили доступ для иностранцев, равнялся 32,5% в год, а в странах, которые не ограничили — 208%.
На тему земельной реформы украинцев ловят уже 25 лет - именно столько она длится и все никак не закончиться. До этого лидером была Бразилия - там реформа длилась 23 года, теперь Украина заняла первое место. Запрет на продажу земли действует с 2001 года, хотя до 2001 фактически продавать было невозможно — длилось распаевание земель — разделение их между селянами. В результате такой длительной неопределенности 7 миллионов человек не могут распоряжаться своим участком, полтора миллиона из них старше 70 лет. Это люди, которые могли бы получить больше денег за аренду. Неужели твоей бабушке будут лишними несколько тысяч гривен в месяц? Сколько пенсия у бабушки? Ориентировочно 1300 гривен, вряд ли больше. С учетом дохода от аренды она получает 1600 гривен в месяц. А через несколько лет может получать как минимум 4300 гривен: 3000 за 4 средний участок в 4 гектара и 1300 — пенсия (какой будет пенсия через несколько лет, мы не знаем, поэтому посчитали нынешний размер, хотя она точно будет расти). Спроси, сколько она тратит на лекарства и хотела бы она получить такую прибавку. Либо продать избыток земли и получить много денег сразу — и отложить тебе на учебу.
За годы без рынка земли реформы умерло 1 миллион человек, которые не оставили наследников или наследники не оформили собственность на себя, потому что процедура дорогая. То есть 1 миллион участков перешли на баланс сельсоветов, которые используют их по своему усмотрению (хотя принадлежат они наследникам, но те их не используют).
Так что, скоро землю можно будет продавать?
Не факт. Законопроект об обороте земель сельхозназначения, который позволит ее продавать, лежит в Раде с 2016 года. И еще недавно казалось, что максимум через пару лет рынок заработает — несмотря на протесты оппозиции его примут, потому что на этом настаивал МВФ, а реформы в Украине делаются в основном благодаря давлению фонда. Но на днях стало известно, что фонд на этом больше не настаивает. Вполне возможно, что болтуны, которые морочили украинцам голову 26 лет, заболтают закон и благополучно его похоронят, как до этого похоронили приватизацию госкомпаний.